Sfratto esecutivo ufficiale giudiziario: cos’è, cosa prevede e quando viene applicato

A volte i rapporti tra il padrone di casa e l’inquilino si possono incrinare: nei casi più difficili il locatore può ricorrere alla procedura di sfratto; ma cos’è in sintesi lo sfratto esecutivo? Cerchiamo di capire in cosa consiste, cosa prevede la procedura e quando viene applicata. Cerchiamo di capire anche qual è il ruolo dell’ufficiale giudiziario e se l’inquilino può fare qualcosa per difendersi.

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Cos’è lo sfratto esecutivo e quando viene applicato

Lo sfratto è un atto con cui il locatore (ovvero il proprietario) richiedere al locatario (cioè l’inquilino) la restituzione dell’immobile. Si parla di sfratto esecutivo quando il giudice, ovviamente dopo aver fatto le opportune verifiche, convalida questo atto. Il proprietario può intimare lo sfratto in due casi:

  • finta locazione, ovvero quando l’inquilino non lascia l’immobile alla scadenza del contratto;
  • morosità, ovvero quanto l’inquilino non rispetta l’obbligo di pagamento del canone di affitto.

Ci sarebbe anche un terzo caso, rappresentato dallo sfratto per necessità, che si verifica quando il proprietario vuole a disposizione il suo immobile per riutilizzarlo al fine di realizzare le necessità che sono espressamente previste dalla legge (ad esempio per utilizzarlo come abitazione familiare o per farvi vivere il coniuge, per avviare un’attività, per ricostruirlo se è gravemente danneggiato e così via).

Lo sfratto per finta locazione

Lo sfratto per finta locazione può essere intimato solo dopo la scadenza del contratto; il proprietario notifica l’intimazione a lasciare l’immobile e la contestuale citazione dell’inquilino in giudizio per poter ottenere la convalida dal tribunale. L’atto di citazione deve indicare l’avvertimento che in caso di mancata comparizione o mancata opposizione il giudice convaliderà lo sfratto, rendendolo esecutivo. Tra la data della notifica dell’intimazione e l data dell’udienza devono passare almeno venti giorni.

Se l’inquilino intimato non si oppone o non compare all’udienza il giudice convalida lo sfratto e lo rende esecutivo (con effetto 30 giorni dopo). Se invece l’inquilino si oppone fornendo prove scritte o fornendo gravi motivi inizia un procedimento di cognizione (se i motivi non sono considerati gravi e le prove non sono scritte il giudice rende lo sfratto immediatamente esecutivo e non impugnabile). L’inquilino può proporre opposizione anche quando la convalida è stata messa in sua assenza, ma deve dimostrare che non era stato tempestivamente avvisato dell’intimazione; questa opposizione non sospende il processo esecutivo e comunque può essere presentata non oltre i dieci giorni dall’esecuzione.

Lo sfratto per morosità

Per ottenere lo sfratto esecutivo per morosità sono necessarie due condizioni:

  • deve esistere un regolare contratto di locazione immobiliare;
  • deve esserci stato il mancato pagamento del canone di affitto (devono essere trascorsi almeno venti giorni dalla scadenza prevista per il pagamento oppure l’inquilino non ha pagato gli oneri accessori e questi hanno un importo che è superiore a due mensilità del canone).

In questo caso la procedura prevede che il locatore mandi all’inquilino una lettera di diffida tramite raccomandata, invitandolo a pagare i canoni arretrati e a lasciare libero l’immobile entro una tale data, altrimenti si passerà alle vie giudiziali.

Se la diffida non ha successo il proprietario procede con l’atto di intimazione di sfratto e con la citazione in udienza par la convalida; in più c’è l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Se l’inquilino non si presenta oppure si presenta senza fare opposizione il giudice dopo aver verificato la presenza dei presupposti indicati dalla legge convalida lo sfratto e fissa la data entro la quale l’immobile andrà rilasciato mediante ufficiali giudiziari.

Se invece l’inquilino si presenta e fa opposizione il giudice decide se accoglierla o meno; se l’inquilino si presenta e paga la morosità la procedura si considera conclusa; se l’inquilino si presenta e chiede il termine di grazia il giudice può assegnare un periodo non superiore ai 90 giorni entro il quale dovrà essere saldato il debito.

Una volta emessa l’ordinanza che rende lo sfratto esecutivo, se l’inquilino non adempie entro il termine stabilito dal giudice il proprietario notifica l’atto di precetto e dopo almeno dieci giorni procede con la monitoria di sgombero, che è l’esecuzione forzata eseguita dall’ufficiale giudiziario. Questi si reca insieme al locatore (accompagnati se necessario dalla forza pubblica)presso l’immobile per eseguire lo sfatto e mettere l’immobile a disposizione del suo proprietario. Riassumendo, la procedura dello sfratto esecutivo (sia per la finta locazione che per la morosità) si snoda attraverso tre fasi fondamentali:

  • la notifica della citazione di sfratto del locatore al conduttore, che viene invitato a presentarsi davanti al giudice in un certa data;
  • l’udienza, con il giudice che ordina all’inquilino di lasciare l’immobile e saldare gli eventuali debiti;
  • la fase esecutiva, che scatta se l’inquilino non adempie spontaneamente.

L’inquilino può difendersi dallo sfratto?

Resta da capire se l’inquilino ha qualche strumento per difendersi dallo sfratto. In caso di sfratto per morosità può allungare i tempi proponendo un’opposizione fondata su prove scritte oppure proponendo un’opposizione tardiva (ma deve provare di non essere a conoscenza dell’intimazione); in alternativa può ammettere il proprio debito (quindi non fa opposizioni) ma richiede un termine entro il quale poter pagare: il cosiddetto termine di grazia può durare fino a 90 giorni. Se le soluzioni precedenti non hanno avuto successo, si possono allungare i tempi proponendo un’opposizione e contestando gli eventuali vizi dell’atto oppure facendo un’opposizione se l’ordinanza del giudice di convalida dello sfratto non è stata notificata regolarmente.

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