Regole condominiali: cosa sono, chi le stabilisce e quando vanno rispettate

Chi ha intenzione di andare a vivere in un palazzo farà presto la conoscenza delle regole condominiali: oltre alle svariate norme che disciplinano questo argomento bisogna conoscere anche i regolamenti interni. Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza: scopriamo cosa sono le regole condominiali, chi le stabilisce e quando vanno rispettate.

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Chi stabilisce le regole condominiali? Le fonti principali

La normativa che attualmente detta le principali regole condominiali ha subito l’ultimo aggiornamento nel 2011; fondamentalmente le fonti più importanti sono due, ovvero il Codice Civile e il regolamento del condominio. I condomini (sia i proprietari che gli inquilini) sono tenuti a conoscere sia la legge che il regolamento interno: l’ignoranza non può essere invocata a loro beneficio. Il Codice Civile stabilisce le principali disposizioni, dalla nascita del condominio alla nomina dell’amministratore (se ci sono almeno 9 condomini) e i suoi poteri, passando per la ripartizione delle spese comuni, l’uso dei servizi comuni, le votazioni in assemblea e così via.

Il regolamento interno (che va redatto in forma scritta) va ad integrare queste norme (in alcuni casi può anche derogarle): su di esso vengono indicati i millesimi di ogni appartamento, che determinano la misura in cui andranno divisi gli oneri della gestione ordinaria e straordinaria. Sul regolamento interno vengono specificate le limitazioni e le restrizioni all’uso delle parti comuni e delle proprietà esclusive. Il regolamento può essere contrattuale (ovvero predisposto dal costruttore e accettato con l’acquisto oppure approvato all’unanimità) oppure assembleare (approvato dalla maggioranza dei presenti all’assemblea, con una rappresentanza di almeno 500 millesimi).

Quando vanno rispettate le regole e cosa rischiano i trasgressori?

Le regole condominiali riguardano il diritto privato: in caso di violazione si ricorre al giudice civile; si ricorre al tribunale penale solo nel caso in cui vengano commessi dei reati. L’amministratore non ha alcun potere sulle dispute tra condomini, ma può intervenire in caso di violazione di una norma del regolamento condominiale (è suo compito verificarne il rispetto): se viene autorizzato dall’assemblea, l’amministratore può anche comminare delle sanzioni al trasgressore, con multe fino a 200 euro per ogni violazione. L’organo sovrano della vita del condominio è l’assemblea, che ha poteri normativi, amministrativi e di controllo; la volontà viene espressa dalla maggioranza; il condomino può decidere di non partecipare all’assemblea (può anche nominare un delegato per votare al suo posto), ma ha comunque il diritto a ricevere il verbale. Ci sono trenta giorni di tempo per impugnare la delibera.

Sono davvero molti gli aspetti che vengono disciplinati dalle regole condominiali. Ad esempio il regolamento potrebbe stabilire degli orari in ci è obbligatorio il silenzio (ma anche se non viene specificato nulla il rispetto e la buona educazione dovrebbero spingere le persone a non provocare rumori intollerabili ad ogni ora del giorno); il regolamento approvato all’unanimità potrebbe anche prevedere delle limitazioni all’uso della proprietà esclusiva: in altre parole, uno può fare quello che vuole nel suo appartamento, purché non interferisca sui diritti dei vicini. Ogni condomino ha la possibilità di utilizzare le parti comuni come se fossero proprie. Purché non alteri la destinazione d’uso dell’immobile o pregiudichi il diritto degli altri condomini a farne il medesimo uso.

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