Quando si deve cedere o prendere un immobile in affitto bisogna sempre seguire le regole: il contratto deve esser fatto in un certo modo, ma non tutti sanno come deve essere redatto; cerchiamo di capire di cosa si tratta, dove è possibile trovare un fac simile del contratto di locazione e quali sono gli elementi che non possono mancare.
Cos’è il fac simile del contratto di locazione?
Il fac simile è la riproduzione fedele di un documento (o di un disegno o di uno scritto): questo significa che il fac simile di un contratto di locazione può essere utilizzato come base per redigere un nuovo contratto di affitto “vero”. Non è difficile trovare modelli di contratto pronti per essere compilati: in alcuni casi basta andare in una cartoleria per trovare cartelle già stampate, ma come accade ormai per ogni cosa il web può essere la risorsa più importante.
È sufficiente fare una ricerca su Google inserendo come chiave fac simile contratto locazione per ottenere una marea di risultati utili. Ovviamente bisogna sempre fare attenzione all’attendibilità delle fonti selezionate e si deve controllare sempre se i modelli sono aggiornati. Per non sbagliare basta andare a cercare il fac simile contenuto nell’ultimo provvedimento legislativo in materia di affitti, ovvero il decreto del Ministero delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017.
Il decreto fa riferimento ai criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale in merito alla stipula di contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, contratti di locazione transitori e contratti di locazione per studenti universitari. La norma indica le linee che le associazioni di proprietari ed inquilini devono seguire per la determinazione dei canoni dei contratti di affitto nella contrattazione territoriale, ma per trovare quello che ci interessa in questo caso (ovvero il fac simile del contratto di locazione) dobbiamo dare uno sguardo agli allegati.
Dove trovare i modelli del contratto
Gli allegati sono cinque: quello contraddistinto dalla lettera D contiene la tabella relativa alla ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, l’allegato E riguarda le procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale, mentre gli allegati A, B e C contengono il fac simile dei contratti di locazione a canone concordato, ad uso abitativo transitorio e ad uso abitativo per studenti universitari. Per trovarli è sufficiente cercare (anche su web) la Gazzetta Ufficiale del 15/03/2017. Il decreto del Ministero inizia a pagina 82, mentre gli allegati si possono trovare a partire da pagina 88.
Diamo uno sguardo ai contenuti e alla struttura di un contratto di locazione (facendo riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato): la parte iniziale prevede l’indicazione del locatore e del conduttore e la descrizione dell’immobile ceduto (indirizzo, numero dei vani, estremi catastali, prestazione energetica e così via). L’articolo 1 è quello relativo alla durata (6 anni più 2); l’articolo 2 riguarda il canone (con indicazione del totale annuo, del numero e dell’importo delle rate e delle modalità di pagamento); l’articolo 3 parla del deposito cauzionale e delle altre forme di garanzia.
L’articolo 4 è quello sugli oneri accessori; l’articolo 5 è sulle spese di bollo e di registrazione; l’articolo 6 parla del pagamento; l’articolo 7 è sull’uso dell’immobile; l’articolo 8 riguarda il recesso del conduttore; l’articolo 9 parla della consegna; l’articolo 10 fa riferimento a modifiche e danni; l’articolo 11 parla delle assemblee; l’articolo 12 è sugli impianti; l’articolo 13 riguarda l’accesso; l’articolo 14 parla della commissione di negoziazione paritetica e della conciliazione stragiudiziale; l’articolo 15 è chiamato “varie”. Alla fine ci sono gli spazi per l’inserimento di altre clausole e quello per la firma delle due parti e della data.